--- title: "Acheter un bien immobilier en Suisse depuis l’étranger (LFAIE) : questions fréquentes" description: "Qui peut acheter sans autorisation, résidence principale, frontaliers, sociétés, héritage : la LFAIE (Lex Koller) expliquée par l’Étude Binder." updated: 2026-10-15 status: "validé par l’étude le 15 octobre 2026" lang: fr-CH url: https://docs.etudebinder.ch/faq-lfaie.md source: - "FAQ-LFAIE-acquisition-etrangers.pdf (FAQ de l’Office fédéral de la justice, état au 08.09.2026, transmise par l’étude le 5 octobre 2026 ; non republiée)" - "Informations-referencement.docx (envoyé par l’étude le 5 octobre 2026), section « LFAIE »" - "questionnaire du 5 octobre 2026 11:44 (champs : langues, adresse_confirm, telephone_confirm, email_confirm, rdv_delai)" - "rédaction Notori, brouillon v2 du 6 octobre 2026 (relu et validé par l’étude le 15 octobre 2026)" canonical: https://www.etudebinder.ch/ --- Site officiel : https://www.etudebinder.ch # Acheter un bien immobilier en Suisse depuis l’étranger (LFAIE) – Questions fréquentes La loi fédérale sur l’acquisition d’immeubles par des personnes à l’étranger (LFAIE), souvent appelée « Lex Koller », détermine qui peut acheter un bien immobilier en Suisse sans autorisation et dans quels cas une autorisation cantonale est nécessaire. Être étranger ne signifie pas qu’on ne peut pas acheter : tout dépend de qui achète, de son statut et de son domicile, du type de bien et de l’usage prévu. L’Étude Binder, à Genève, examine ces questions avec vous avant la signature, en français ou en anglais, afin que votre projet repose sur une base sûre. > **Information générale.** Les réponses ci-dessous résument les principes de la LFAIE à titre informatif. Elles ne remplacent pas un conseil adapté à votre situation, ni la décision des autorités compétentes. Chaque dossier est examiné au cas par cas par l’étude. --- ## Les bases ### Quand faut-il une autorisation pour acheter un bien en Suisse ? En résumé, une autorisation est en principe requise lorsque trois éléments sont réunis : 1. l’acheteur est une « personne à l’étranger » au sens de la loi ; 2. le bien n’entre pas dans une catégorie libre d’autorisation (par exemple, locaux professionnels ou résidence principale) ; 3. l’opération est considérée comme une acquisition au sens de la loi (achat, mais aussi certains droits ou participations). Des exceptions existent. Le mode d’acquisition (achat, donation, héritage…) n’est pas décisif en soi. ### Qui est considéré comme une « personne à l’étranger » ? Ce n’est pas seulement une question de nationalité. Sont notamment visés : - les ressortissants étrangers domiciliés hors de Suisse ; - les ressortissants de pays hors UE/AELE domiciliés en Suisse sans permis d’établissement (permis C) valable ; - les sociétés ayant leur siège à l’étranger ; - les sociétés suisses contrôlées par des personnes à l’étranger ; - toute personne, même suisse, qui achète pour le compte d’une personne à l’étranger. À l’inverse, les Suisses (y compris binationaux), les ressortissants UE/AELE domiciliés légalement et effectivement en Suisse, et les titulaires d’un permis C effectivement domiciliés en Suisse ne sont en principe pas concernés. ### Mon conjoint est suisse. Cela change-t-il ma situation ? Non. La nationalité suisse du conjoint ne modifie pas, à elle seule, la qualification de l’acheteur. C’est votre propre situation qui est déterminante ; l’étude l’examine avec vous avant tout engagement. ### Je suis citoyen britannique. Suis-je concerné ? Cela dépend de la date de votre installation en Suisse. Les ressortissants britanniques installés en Suisse avant le 1er janvier 2021 au titre de la libre circulation conservent en principe les mêmes droits que les ressortissants UE/AELE. Pour une installation ultérieure, les règles applicables aux autres pays tiers s’appliquent en principe. ### Que signifie « domicile légal et effectif » ? Il faut à la fois un titre de séjour valable et une installation réelle en Suisse : centre de vie, famille, travail, scolarité des enfants, etc. Un permis et une attestation communale ne suffisent pas toujours ; l’autorité apprécie l’ensemble des éléments. L’étude vous aide à identifier les pièces utiles. --- ## Résidence principale ### J’habite à Genève avec un permis B (hors UE/AELE). Puis-je acheter mon logement ? Oui, en principe sans autorisation, s’il s’agit de votre résidence principale au lieu de votre domicile légal et effectif. Quelques conditions importantes : - l’achat doit se faire directement et en votre nom propre (pas via une société) ; - le logement doit constituer une seule unité d’habitation et une surface adaptée à cet usage ; - vous devez l’occuper vous-même : la location à des tiers n’est pas admise, même partiellement. ### Puis-je acheter avant mon arrivée en Suisse ? C’est possible lorsque votre installation en Suisse est imminente et que vous pouvez la rendre plausible. Les autorités peuvent alors fixer des conditions et vérifier que le domicile est bien établi. ### Si je déménage plus tard, devrai-je vendre ? En principe non. Un changement de domicile ultérieur n’oblige pas à revendre, à condition que l’achat ait été fait de bonne foi pour y habiter durablement. Un achat conçu dès le départ pour contourner la loi peut en revanche être remis en cause. --- ## Autres situations fréquentes ### Je suis frontalier et je travaille à Genève. Puis-je acheter un pied-à-terre ? Les ressortissants UE/AELE titulaires d’un permis frontalier G (et, sous conditions, certains ressortissants britanniques) peuvent en principe acquérir sans autorisation une résidence secondaire dans la région de leur lieu de travail, pour leur propre usage. La location n’est pas admise tant qu’ils travaillent comme frontaliers. ### Puis-je acheter un appartement de vacances ou une résidence secondaire à Genève ? Pour une personne soumise à la LFAIE, ces achats ne sont possibles que si le canton a prévu un motif d’autorisation. Selon les informations fédérales publiées en septembre 2026, Genève ne figure pas parmi les cantons qui prévoient un tel motif pour les logements de vacances ou les résidences secondaires. D’autres cantons le prévoient, avec des contingents et des limites de surface. L’étude peut vous orienter selon le lieu du bien. ### Puis-je acheter des locaux commerciaux ou des bureaux ? Oui, en principe sans autorisation, lorsque le bien sert à une activité économique (bureaux, commerce, atelier, cabinet, etc.), que vous l’exploitiez vous-même ou le louiez à une entreprise. Les logements intégrés à ce type de bien ne sont admis qu’exceptionnellement. ### Puis-je acheter un appartement pour le louer ? Pour une personne soumise à la LFAIE, l’achat de logements à titre de placement (appartement, maison ou immeuble locatif) est en principe exclu, faute de motif d’autorisation. Il est important de le vérifier avant tout engagement. ### Et si j’achète par l’intermédiaire d’une société ? La loi regarde au-delà de la structure : une société suisse peut être considérée comme contrôlée par l’étranger, notamment lorsque des personnes à l’étranger détiennent plus d’un tiers du capital ou des droits de vote, ou lui ont accordé des prêts importants. L’achat de parts d’une société immobilière non cotée peut aussi être soumis à autorisation. Ces opérations doivent être analysées en amont. ### J’hérite d’un bien en Suisse. Suis-je concerné ? Les héritiers légaux et certains proches (descendants, ascendants, conjoint ou partenaire enregistré) bénéficient en principe d’une exception. Un héritier institué par testament qui n’est pas héritier légal peut devoir obtenir une autorisation, souvent assortie d’une obligation de revendre dans un délai déterminé. Les démarches doivent être entreprises rapidement après l’ouverture de la succession. --- ## Procédure et rôle du notaire ### Comment savoir si mon achat est soumis à autorisation ? Lorsque l’absence d’autorisation n’est pas évidente, l’acheteur doit demander à l’autorité cantonale soit une autorisation, soit une décision constatant qu’il n’y est pas soumis. Le registre foncier peut aussi suspendre l’inscription et impartir un délai de 30 jours pour régulariser. Anticiper cette question évite de retarder la vente. ### Quel est le rôle du notaire ? Le notaire vérifie et constate dans l’acte les faits pertinents (nationalité, permis, domicile, structure de la société acheteuse, etc.) et vous signale les points qui nécessitent une démarche auprès de l’autorité. La qualification juridique finale appartient toutefois au registre foncier et à l’autorité cantonale. C’est pourquoi l’étude examine votre situation avant la signature. ### Que se passe-t-il si les règles ne sont pas respectées ? Les conséquences sont sérieuses : un acte soumis à autorisation reste sans effet tant que l’autorisation n’est pas entrée en force et peut devenir nul. Les autorités peuvent ordonner le rétablissement de la situation légale, et des sanctions pénales sont prévues en cas de contournement ou de fausses indications. --- ## Comment l’étude vous accompagne - Analyse préalable de votre situation (nationalité, permis, domicile, achat à titre personnel ou via une société, type de bien et usage). - Identification des pièces à réunir et, si nécessaire, de la démarche à engager auprès de l’autorité cantonale. - Rédaction et instrumentation de l’acte, coordination avec la banque et le registre foncier. Pour toute question relative à la LFAIE, l’Étude Binder se tient à votre disposition, en français ou en anglais : 7, avenue Krieg, 1208 Genève – +41 22 718 34 70 – info@etudebinder.ch. Un rendez-vous peut en général être fixé sous 3 à 5 jours ouvrables. *Sources : loi fédérale sur l’acquisition d’immeubles par des personnes à l’étranger (LFAIE) et son ordonnance (OAIE) ; informations publiées par l’Office fédéral de la justice. Contenu rédigé par l’étude à titre d’information générale.* --- Étude Binder, notaires à Genève (Me Chantal Binder-Raetz et Me Mélissa Binder) · 7, avenue Krieg, 1208 Genève · +41 22 718 34 70 · info@etudebinder.ch · français et anglais Site de l’étude : https://www.etudebinder.ch/ · Index des pages : https://docs.etudebinder.ch/